다주택자의 대출 규제를 강화하고 주택 실수요자를 보호하는 내용을 골자로 하는 총부채상환비율(DTI)이 내년 1월부터 본격 시행된다. 신DTI는 서울과 부산 해운대구 등 청약조정지역으로 묶인 40개 지역과 수도권 등 투기지역에서 우선 시행된다.
금융위원회와 금융감독원은 26일 신DTI의 구체적 계산방식을 담은 '금융회사 여신심사 선진화 방안'을 발표했다.
현행 DTI는 신규 주택담보대출 원리금과 기존 주택담보대출을 포함한 기타대출 이자를 더해 연간 소득으로 나눈다. 반편 신DTI는 기존 주택담보대출의 원금까지 연간 원리금 상환 부담으로 인식한다. 결과적으로 비율이 높아져 대출 가능 금액이 감소하게 된다. 금융당국은 올해 상반기 국민은행 자료 기준으로 1인당 평균 2억5800만원이 대출금액인 것에 반해, 신DTI를 적용하면 2억2700만원으로 3100만원(12.1%)이 감소하는 것으로 추산했다.
두번째 주택담보대출 한도를 계산할 때는 만기를 15년으로 제한해 산정한다. 만기를 늘려 연간 원리금이 낮아지는 걸 막기 위해서다. 다만 한도를 계산할 때만 만기를 15년으로 제한하고 실제 대출 때는 만기를 15년 이상으로 할 수 있다. 이사 등으로 불가피하게 일시적 2주택자가 된 경우엔 예외를 적용 받을 수 있다. 2년 안에 기존 주택을 처분한다고 약정하면 15년 만기 제한을 적용 받지 않는다.
연간 원리금 상환 부담을 따질 때 변수는 대출 기간이다. 같은 금액을 빌려도 대출 기간이 길수록 연간 부담하는 금액은 줄어들어 대출 가능 금액은 늘어난다. 예를 들어 5억원을 만기 20년으로 빌리는 경우 완전 분활상환은 DTI 분자에 들어가는 연간 원금 상환액이 2500만원(5억원/20년)이다.
거치기간은 대출 기간에서 제외되고 거치기간 2년을 두면 연간 원금 상환액은 2780만원(5억원/18년), 거치기간 5년은 3300만원(5억원/15년)이다. 대출 원금을 만기에 몰아서 갚는 일시상환은 대출 기간이 아무리 길어도 10년까지만 인정한다.
신규 중도금이나 이주비 대출은 신 DTI를 적용하지 않는다. 새로 주택담보대출을 받을 때 중도금·이주비 대출이 있는 경우 이를 25년으로 나눠 DTI 계산에 반영한다.
#신DTI '실수요자층 보호'
신DTI는 다주택자에 대한 규제는 강화하지만, 실수요자층을 최대한 보호하려는 성격이 짙다.
금융당국은 주택대출의 실수요층으로 분류되는 청년층(40세 미만 무주택)과 신혼부부(결혼 후 5년 이내)는 장래예상소득을 인정할 때 일반 대출자보다 상향 조정하기로 했다.
단, 청년층과 신혼부부에 대해 소득을 얼만큼 더 인정해줄지는 은행 스스로 정하도록 했다.
이사 등 불가피한 사정 때문에 2개의 주택담보대출을 보유한 경우 기존 주택을 즉시 처분하면 기존 주택담보대출의 원금은 빼고 이자만 DTI에 반영된다.
또한 2년 안에 기존 주택을 처분하고, 기존 주택담보대출도 갚겠다고 약정할 경우 신규 대출은 만기 제한을 적용하지 않는다.
손병두 금융위 사무처장은 “상환 능력을 중심으로 선진화된 여신심사 관행이 정착되도록 하는 게 목표다”라고 말했다.
