[분석]2018년 주택 매매·전세 가격 하락 전망 확대
[분석]2018년 주택 매매·전세 가격 하락 전망 확대
  • 문정원 기자
  • 승인 2018.04.06 09:20
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재건축·재개발 아파트 투자 선호도 2달 만에 크게 감소
주택시장에 가장 큰 영향을 미칠 정부 정책 ‘신DTI 및 DSR 도입'
[사진 = 픽사베이 제공]
[사진 = 픽사베이 제공]

 

올해 주택 매매와 전세 가격이 하락할 것이라는 전망이 확대되고 있다. 또한 재건축.재개발 아파트 투자 선호도도 2개월만에 크게 감소한 것으로 나타났다.

KB금융지주(회장 윤종규) 경영연구소는 지난 1월과 3월 두차례에 걸쳐 중개업소를 대상으로 한 설문조사 결과 이와 같이 나타났다고 6일 밝혔다.

#10명중 6명이 매매가격이 하락할 것으로 전망
보고서에 따르면 전국 주택매매가격이 하락할 것이라는 응답은 60.0%로 1월(49.9%) 조사보다 하락 의견이 확대됐다. 지역별로는 서울은 상승전망이, 서울 외 지역은 하락전망이 50%를 넘어서 지역별 양극화가 뚜렷하게 나타났다. 가격상승과 하락 원인은 주택수급(공급부족/ 입주물량 증가)을 꼽았다.

2018년 주택매매가격 하락 전망(중개업소).(자료제공=KB금융지주 경영연구소)
2018년 주택매매가격 하락 전망(중개업소).(자료제공=KB금융지주 경영연구소)

#전세가격은 하락전망이 76%, 공급과잉 현실화 우려 확대
전세가격은 76.0%가 하락을 전망하였으며 지역별로는 서울을 포함한 전지역에서 하락할 것이라는 의견이 많았다.

서울은 1차조사에서 상승전망이 우세했으나 2차조사에서는 하락전망이 많아, 2개월만에 분위기가 반전되었다. 하락원인은 입주물량 증가를 꼽았으며, 특히 경기도(80.0%) 및 기타지방 (92.3%)에서 공급과잉 우려가 매우 큰 것으로 나타났다.

#투자 유망 부동산 '아파트 분양 및 상가', 재건축/재개발에 대한 선호도는 두달새 급감
2018년 투자 유망부동산으로 신규분양아파트(30.9%)와 상가(22.2%)를 선호하는 것으로 조사되었다. 지역별로는 분양아파트에 대한 선호는 서울(10.3%p 상승)과 경기지역(6.0%p 상승)에서 1월 대비 증가하였지만 기타 지방에서는 감소했다.

재건축·재개발 아파트는 정부 규제가 지속되면서 투자 선호도가 2개월 만에 크게 하락했다 (33.0%(1월)→18.0%(3월)). 특히 서울에서 재건축/재개발 아파트 선호도 하락이 두드러졌다.

#정부 규제 중 대출규제(신DTI/DSR)가 가장 영향력이 클 것
올해 주택시장에 가장 큰 영향을 미칠 정책으로는 중개업소와 PB 모두 대출규제(신DTI/DSR 도입)를 꼽았다.

PB들은 보유세 강화의 영향을 중개업소 보다 높게 평가하였는데, 이는 고자산가로 구성된 PB고객들이 보유세 강화에 더 민감할 것으로 보았기 때문이다.

올해 주택시장에 영향력이 큰 정책.(자료제공=KB금융지주 경영연구소)
올해 주택시장에 영향력이 큰 정책.(자료제공=KB금융지주 경영연구소)

#거주외 1주택 보유가구의 7% '차입금'만으로 주택구입
본인의 실거주 목적외 주택을 보유하고 있는 가구는 전체 가구의 15.9%(자가가구의 18.4%, 전월세 가구의 12.2%)를 차지하했다.

2012년과 비교해 보면, 전월세 가구 중 거주 외 주택을 보유한 가구는 2.6%p 감소한 반면, 자가가구 중 거주외 주택을 보유한 가구는 3.8%p 증가해 자가에 거주하면서 추가로 주택을 구입한 가구가 크게 증가한 것으로 나타났다.

거주외 주택 보유가구 중 약 88%는 주택 한 채만을 추가로 보유하고 있었으며, 이들 중 전월세 가구의 71%, 자가가구의 77%가 자금을 차입해 거주외 주택을 구입한 것으로 나타났다.

[사진 = 픽사베이 제공]
[사진 = 픽사베이 제공]

 

임대보증금과 담보대출 등을 모두 활용해 적극적으로 거주외 주택을 구입한 가구는 전월세가구 중 40대, 자가가구 중 30대에서 높은 비중을 보였다. 특히, 거주외 1주택 보유 가구의 약 7%는 임대보증금과 금융기관 차입금만으로 주택을 구입한 것으로 나타났다.

#2018년 주요 이슈로 역전세와 갭투자 리스크 부각
2018년 재계약 시점이 도래하는 전세물량과 입주물량을 분석한 결과, 화성, 남양주, 용인 등 경기지역에서 역전세난 발생 가능성이 높은 것으로 나타났다. 2018년 전국 아파트 전세 재계약물량(39.8만호)의 31.4%에 해당하는 12.5만호가 경기지역에서 발생할 것으로 예상되며 특히, 화성, 남양주, 용인 등은 신도시와 대규모 단지 입주로 전세공급도 많아 역전세난 발생 가능성이 높다. 

#갭투자 이점 크게 감소, 리스크 주의 필요
매매가격과 전세가격의 차이가 줄어들며 소자본으로 주택투자가 가능한 갭투자가 확산되었지만 양도세 중과 등 정부규제 강화로 주택매매 차익을 통해 수익을 내는 갭투자의 이점은 상당히 줄어들 것으로 보인다.

사진 = 픽사베이 제공
사진 = 픽사베이 제공

 

한편, 매매가격이 하락할 경우 갭투자자의 손실이 발생할 수 있으며, 특히 올려 받은 전세금을 이용하여 주택을 다수 구입한 경우 손실이 크게 확대되어 문제가 될 수 있다. 임차인도 보증금 반환이 지연되거나 보증금을 돌려받지 못하는 문제가 발생할 수 있어 주의가 필요하다.


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