주택시장에 가장 큰 영향을 미칠 정부 정책 ‘신DTI 및 DSR 도입'
올해 주택 매매와 전세 가격이 하락할 것이라는 전망이 확대되고 있다. 또한 재건축.재개발 아파트 투자 선호도도 2개월만에 크게 감소한 것으로 나타났다.
KB금융지주(회장 윤종규) 경영연구소는 지난 1월과 3월 두차례에 걸쳐 중개업소를 대상으로 한 설문조사 결과 이와 같이 나타났다고 6일 밝혔다.
#10명중 6명이 매매가격이 하락할 것으로 전망
보고서에 따르면 전국 주택매매가격이 하락할 것이라는 응답은 60.0%로 1월(49.9%) 조사보다 하락 의견이 확대됐다. 지역별로는 서울은 상승전망이, 서울 외 지역은 하락전망이 50%를 넘어서 지역별 양극화가 뚜렷하게 나타났다. 가격상승과 하락 원인은 주택수급(공급부족/ 입주물량 증가)을 꼽았다.
#전세가격은 하락전망이 76%, 공급과잉 현실화 우려 확대
전세가격은 76.0%가 하락을 전망하였으며 지역별로는 서울을 포함한 전지역에서 하락할 것이라는 의견이 많았다.
서울은 1차조사에서 상승전망이 우세했으나 2차조사에서는 하락전망이 많아, 2개월만에 분위기가 반전되었다. 하락원인은 입주물량 증가를 꼽았으며, 특히 경기도(80.0%) 및 기타지방 (92.3%)에서 공급과잉 우려가 매우 큰 것으로 나타났다.
#투자 유망 부동산 '아파트 분양 및 상가', 재건축/재개발에 대한 선호도는 두달새 급감
2018년 투자 유망부동산으로 신규분양아파트(30.9%)와 상가(22.2%)를 선호하는 것으로 조사되었다. 지역별로는 분양아파트에 대한 선호는 서울(10.3%p 상승)과 경기지역(6.0%p 상승)에서 1월 대비 증가하였지만 기타 지방에서는 감소했다.
재건축·재개발 아파트는 정부 규제가 지속되면서 투자 선호도가 2개월 만에 크게 하락했다 (33.0%(1월)→18.0%(3월)). 특히 서울에서 재건축/재개발 아파트 선호도 하락이 두드러졌다.
#정부 규제 중 대출규제(신DTI/DSR)가 가장 영향력이 클 것
올해 주택시장에 가장 큰 영향을 미칠 정책으로는 중개업소와 PB 모두 대출규제(신DTI/DSR 도입)를 꼽았다.
PB들은 보유세 강화의 영향을 중개업소 보다 높게 평가하였는데, 이는 고자산가로 구성된 PB고객들이 보유세 강화에 더 민감할 것으로 보았기 때문이다.
#거주외 1주택 보유가구의 7% '차입금'만으로 주택구입
본인의 실거주 목적외 주택을 보유하고 있는 가구는 전체 가구의 15.9%(자가가구의 18.4%, 전월세 가구의 12.2%)를 차지하했다.
2012년과 비교해 보면, 전월세 가구 중 거주 외 주택을 보유한 가구는 2.6%p 감소한 반면, 자가가구 중 거주외 주택을 보유한 가구는 3.8%p 증가해 자가에 거주하면서 추가로 주택을 구입한 가구가 크게 증가한 것으로 나타났다.
거주외 주택 보유가구 중 약 88%는 주택 한 채만을 추가로 보유하고 있었으며, 이들 중 전월세 가구의 71%, 자가가구의 77%가 자금을 차입해 거주외 주택을 구입한 것으로 나타났다.
임대보증금과 담보대출 등을 모두 활용해 적극적으로 거주외 주택을 구입한 가구는 전월세가구 중 40대, 자가가구 중 30대에서 높은 비중을 보였다. 특히, 거주외 1주택 보유 가구의 약 7%는 임대보증금과 금융기관 차입금만으로 주택을 구입한 것으로 나타났다.
#2018년 주요 이슈로 역전세와 갭투자 리스크 부각
2018년 재계약 시점이 도래하는 전세물량과 입주물량을 분석한 결과, 화성, 남양주, 용인 등 경기지역에서 역전세난 발생 가능성이 높은 것으로 나타났다. 2018년 전국 아파트 전세 재계약물량(39.8만호)의 31.4%에 해당하는 12.5만호가 경기지역에서 발생할 것으로 예상되며 특히, 화성, 남양주, 용인 등은 신도시와 대규모 단지 입주로 전세공급도 많아 역전세난 발생 가능성이 높다.
#갭투자 이점 크게 감소, 리스크 주의 필요
매매가격과 전세가격의 차이가 줄어들며 소자본으로 주택투자가 가능한 갭투자가 확산되었지만 양도세 중과 등 정부규제 강화로 주택매매 차익을 통해 수익을 내는 갭투자의 이점은 상당히 줄어들 것으로 보인다.
한편, 매매가격이 하락할 경우 갭투자자의 손실이 발생할 수 있으며, 특히 올려 받은 전세금을 이용하여 주택을 다수 구입한 경우 손실이 크게 확대되어 문제가 될 수 있다. 임차인도 보증금 반환이 지연되거나 보증금을 돌려받지 못하는 문제가 발생할 수 있어 주의가 필요하다.