지방과 수도권 주택의 전세가격 하락세가 지속되면서 집주인들이 세입자들에게 전세값을 돌려주지 못하는 이른바 '역전세난'의 우려가 확대되고 있다.
20일 한국은행의 '최근 전세시장 상황 및 관련 영향 점검'에 따르면 올해 1~2월 거래된 전국 아파트 중에서 전세가격이 2년 전(계약 시점 대비)보다 하락한 비중이 절반을 넘어선 것으로 나타났다.
전세가격의 하락이 급격한 곳은 지방이다. 2017년 기준 지방 전세 아파트 중 가격이 하락한 곳의 비중은 35.8%였지만, 지난해 50.8%를 거쳐 올해 1,2월에는 60.3%로 확대됐다.
지방만큼은 아니지만 서울 전세 가격의 하락세 비중 확대도 빠르게 진행되고 있다. 서울 아파트 중에서는 지난해 16.7%, 올해 1~2월에는 28.1%가 전세가격이 하락했다.
전세가격의 하락은 결국 집주인들이 세입자에게 줄 돈이 있느냐 없느냐의 문제로 귀결된다. 이번 보고서에 따르면 전세가격이 지난 1월과 2월에 비해 10% 하락할 경우 전체 임대가구의 1.5%에 해당하는 3만2000가구가 세입자에게 제때 돈을 돌려줄 수 없을 것으로 예상된다. 돌려주지 못하는 전세금 규모는 2000만원 이하가 71.5%, 2000만원에서 5000만원 사이가 21.6%, 5000만원 초과가 6.9%인 것으로 나타났다.
한국은행은 최근 전세 가격 하락세가 아직까지는 문제가 되지 않을 것으로 분석하면서도 보증금 반환 관련 리스크가 확대될 수 있다고도 경계했다.
한국은행 관계자는 "가구별, 지역별, 주택유형별로 전세가격 조정폭이 상이하게 나타나고 있어 전세가격이 큰 폭 하락한 지역이나 부채레버리지가 높은 임대주택 등을 중심으로 보증금 반환 관련 리스크가 증대될 가능성을 배제할 수 없다"고 말했다.
[Focus] Decrease in rental prices of apartments and expand the theory of crisis in reverse trend
The continued decline in the jeonse prices of homes in the provinces and the metropolitan area has widened concerns over the so-called "reverse jeonse tax difficulties" in which landlords are unable to return jeonse prices to tenants.
According to the Bank of Korea's recent survey on the situation of the jeonse market and the related impact, more than half of all apartments traded in the January-February period this year saw their jeonse prices fall from two years ago (as compared to the time of the contract).
It is in the provinces where the fall in jeonse prices is steep. As of 2017, 35.8 percent of rental apartments in provincial areas had fallen, but it expanded to 60.3 percent in the January-February period this year after reaching 50.8 percent last year.
Although not as much as the provinces, the portion of the falling tax on jeonse prices in Seoul is also rapidly increasing. Among apartments in Seoul, 16.7 percent saw their jeonse prices fall last year and 28.1 percent between January and February this year.
The fall in jeonse prices eventually boils down to the question of whether or not landlords have the money to give to tenants. According to the report, 32,000 households, or 1.5 percent of all rental households, are not expected to be able to return their money to tenants on time if their jeonse prices fall 10 percent from January and February. The amount of jeonse deposits that cannot be returned was 71.5 percent for those under 20 million won, 21.6 percent between 20 million won and 50 million won, and 6.9 percent for those exceeding 50 million won, the report showed.
The Bank of Korea analyzed that the recent fall in jeonse prices will not be a problem so far, but also cautioned that risks related to the return of the deposit could expand.
"As the range of adjustment of jeonse prices varies by household, region and type of housing, we cannot rule out the possibility of increased risks related to the return of the deposit, focusing on areas where the jeonse price has fallen significantly or rental houses with high debt retirement rates," a BOK official said.
