[Special Report] [하반기부동산전망❶] '0%대 금리 시대' 부동산 시장에 자금 몰릴까(?)
[Special Report] [하반기부동산전망❶] '0%대 금리 시대' 부동산 시장에 자금 몰릴까(?)
  • 윤영주 기자
  • 승인 2020.06.08 11:09
  • 댓글 0
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금리·유동자금·주택공급량 등 살펴야
경기위축·정부 정책도 따져야
[사진 = 픽사베이 제공] 특정기사와 직접관련없음.
[사진 = 픽사베이 제공] 특정기사와 직접관련없음.

 

제로금리 시대에 돌입했다. 예·적금을 통한 수익은 더 이상 기대하기 어렵다. 제로금리 시대를 맞아 투자자들의 유동자금은 주식과 부동산으로 집중될 가능성이 높다. 코로나19 팬데믹에 따른 증시 하락과 주택안정화 정책 등에 따른 부동산 가격 하락이 컸던 만큼 반대 심리가 작용할 것이란 게 금융가의 분석이다. 최근 개인 주식 투자자가 증가한 점을 감안하면 부동산 투자에 나서려는 이들도 적잖을 것이란 설명이다.

국내 부동산 시장은 현재 상황만 놓고 본다는 긍정적이지는 않다. 다만 코로나19의 불확실성 해소와 경기불황 회복 등에 따른 U자와 V자 등의 회복세를 보일 가능성이 높은 만큼 중장기적인 접근에 대한 장밋빛 전망이 나오고 있다. 그러나 마구잡이식 주식투자와 같이 부동산 투자에 나섰다가는 낭패를 보기 십상이다. 부동산의 경우 주식과 달리 변수가 많다. 부동산 시장에서 주요 가격 변동성 관련 영향을 주는 '금리, 유동자금, 주택공급량’등의 예상을 통해 향후 부동산 시장의 흐름을 파악하는 것이 중요하다는 게 전문가들의 분석이다. [편집자]

# 금리·유동자금·주택공급량 등 살펴야

[사진 = 픽사베이 제공] 특정기사와 직접관련없음.
[사진 = 픽사베이 제공] 특정기사와 직접관련없음.

 

부동산 시장에 영향을 미치는 주요 요소는 다양하다. 그만큼 투자에 앞서 부동산 정책을 시작으로 주택공급량 등 따져봐야 할 게 많다. 부동산 정책의 경우 정부 차원에서 이뤄지는 특성상 활성화보다는 안정화에 맞춰져 있는 만큼 수익을 위한 고려 대상은 아니다. 투자에 나서 기전 보수적 접근을 위한 보조 지표로 활용되는 것이 일반적이다. 이런 의미에서 부동산 시장의 방향성을 결정짓는 것은 금리, 유동자금 흐름, 주택공급량이라는 게 부동산 업계 전문가들의 이구동성이다.

현재 국내 부동산 시장은 금리 지표만 놓고 본다면 상당히 매력적이다. 제로금리 시대에 돌입, 대출 이자에 대한 부담도 줄어들기 때문이다. 시중 유동자금도 부동산 시장에 몰릴 가능성도 높다.

한국은행은 지난달 28일 통화정책방향 회의를 열고 기준금리를 기존 연 0.75%에서 0.5%로 낮췄다. 코로나19 확산이 예상보다 장기화되고 있어 충격에 대응하기 위한 결정이다. 기준금리 0.5%는 역대 최저 수준이다. 한국은행은 지난 3월 17일 지난 3월 17일 0.5%의 기준 금리 인하 하는 등 3월 개월 간 0.75%의 금리를 인하했다.

금융권 안팎에선 계속되는 한은의 기준 금리 인하에 따라 0%대 예금과 적금 금리 시대로 접어들 것으로 전망하고 있다. 기준금리가 낮아지면 시중은행의 여·수신 금리 조정이 불가피 하기 때문이다.

시중은행들은 지난 3월 한은이 기준금리를 0.5% 내린 이후 한 달여간에 걸쳐 주요 예·적금 상품의 금리를 내린 바 있다.

현재 각 은행의 정기예금 주력 상품의 기본금리(1년 만기 기준)는 1%에 못 미친다. KB국민은행의 '국민수퍼정기예금'은 0.9%, 신한은행의 '신한S드림 정기예금' 0.9%, 하나은행 '하나원큐 정기예금' 0.8%, NH농협은행 'NH포디예금' 0.95%이다.

[사진 = 픽사베이 제공] 특정기사와 직접관련없음.
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한은의 이번 기준금리 인하가 반영될 경우 시중은행의 예·적금 금리는 0%대로 내려 갈 수 있다. 이미 시중 은행들은 기준금리 인하 범위 안에서 거치식 예금 금리부터 인하 하는 방안을 실행에 옮기고 있다.

시중 유동금리가 풍부해질 것이란 얘기다. 최근 유동자금은 수익 가능성이 높은 국내외 주식으로 몰리고 있다. 다만 환율과 인상 폭에 대한 변수가 많은 만큼 안전자산인 부동산 시장에 자금이 몰릴 가능성을 배제할 수 없다.

금융권 한 관계자는 "최근 주식상품 등 금융 상품에 대한 투자가 증가했지만 코로나19의 불확실성이 아직 없어지지 않았고, 주식 시장 상승에 따른 차익 실현이 빠르게 이뤄지고 있는 만큼 안전자산인 부동산 시장으로 자금이 몰릴 수 있다"고 말했다.

[사진 = 픽사베이 제공] 특정기사와 직접관련없음.
[사진 = 픽사베이 제공] 특정기사와 직접관련없음.

 

그도 그럴 것이 기준 금리 인하에 따른 대출 금리 조정도 이뤄지고 있어 대출에 대한 부담은 갈수록 낮아질 수 있다. 은행권의 주요 대출상품인 주택담보대출은 혼합형(5년 고정, 이후 변동금리)과 변동형으로 나뉜다. 주택대출 변동금리의 기준이 되는 잔액 기준 코픽스(COFIX·자금조달비용지수)에 예·적금 금리가 반영된다. 코픽스는 국내 8개 은행이 자금을 조달할 때 지불한 비용(금리)을 바탕으로 계산한다. 주택대출 변동금리가 이미 역대 최저 수준으로 떨어진 상태지만 예·적금 금리 인하에 따라 추가로 내려갈 수 있다. 주택 관련 대출 증가를 바탕으로 부동산 시장도 활기를 띌 가능성이 높다.

주택공급량도 눈여겨 볼만 하다. 우선 수도권 지역의 경우 코로나19와 부동산 안정화 대책 등의 영향을 받은 수도권 지역의 부동산 가격 하락을 한차례 경험했다. 부동산 전문가들은 국내 경기가 V자 회복을 보이지 않는 한 부동산 시장의 반등은 어려울 것이라고 전망한다. 다만 코로나19의 불확실성만 해결된다면 최소 약보합세를 유지할 것으로 내다봤다. 안정적인 자산 투자처로 자리매김 할 수 있다는 얘기다.

정부는 지난달 6일 부동산 안정화 대책의 일환으로 향후 3년간 수도권 핵심 입주 물량 22만4000호, 서울은 연 7만2000호를 공급한다고 밝혔다. 용산 등 주요 투자처로 꼽히는 지역이 포함됨에 따라 부동산 거래는 활기를 띌 수 있다. 부동산 거래량은 올해 초부터 감소세를 보여 왔다. 서울 강남을 중심으로 큰 폭으로 감소했고, 거래량이 증가했던 노도강, 금관구 등의 거래량도 감소세를 보였다. 거래량 감소는 부동산 시장의 하락세를 의미하는 지표 중 하나다. 그러나 청약에 대한 열기는 뜨거운 만큼 인프라가 잘 갖춰진 수도권 및 서울권의 주택 공급이 늘어날 경우 대세 상승장을 이끌어 가는 것은 리가 없다는 게 부동산 전문가들의 분석이다.

부동산 업계 관계자는 "지역에 따라 다르겠지만 수도권 및 서울을 중심으로 대출 금리 인하 등의 여파로 인해 실거주 차원이 주택 거래량은 늘어날 것으로 보인다"며 "지방과 수도권의 양극화는 생길 수 있겠지만 부동산 시장 자체는 최소 약보합세를 유지, 코로나19 종결 이후 방향성을 정하게 될 것으로 보인다"고 말했다.

# 경기위축·정부 정책도 따져야

[사진 = 픽사베이 제공] 특정기사와 직접관련없음.
[사진 = 픽사베이 제공] 특정기사와 직접관련없음.

 

일단 금리·유동자금·주택공급량 등만 놓고 본다면 부동산 시장에 대한 향후 평가는 긍정적이다. 물론 코로나19 종결에 따른 경기회복이 전제되어야 한다. 특히 정부의 부동산 안정화 대책 등도 눈여겨봐야 할 필요가 있다. 코로나19의 장기화가 된다면 부동산 시장 침체 가능성이 높고, 정부의 부동산 안정화 대책이 강력해 질 경우도 마찬가지다. 여기에서 주목할 점은 코로나19에 따른 경기 회복과 부동산 정책은 단기간 이뤄지지 않을 것이라는 점이다.

과거 사스 등의 여파로 경기침체가 이뤄졌을 당시 회복까지는 최소 3년의 시간이 소요됐다. 부동산 시장이 상승과 하락이란 갈림길에서 방향을 정하게 되는 시기는 최소 3~5년 가량이 필요하다. 이 기간 동안 정권의 변화 등에 따른 부동산 정책 변화 가능성도 크다.

부동산 업계 한 관계자는 "과거 사례를 보면 질병 등의 대외적 영향을 받은 경기 침체 이후 새로운 산업의 등장 등으로 경기 회복세를 보여 왔다"며 "관건은 V자인지 U자형인지의 여부 정도"라고 말했다. 그는 이어 "장기적으로 경기의 회복은 단순 산업구조 변화 뿐 아니라 정부의 규제 완화 등이 수반되는 만큼 매매 시점에 따른 차이는 있겠지만 결국 부동산 시장의 상황은 점진적으로 우상향되는 형태로 갈 가능성이 높다"고 말했다.



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