[Special Report] [마이홈❷] 주택청약 A부터 Z까지 … 가입부터 입주까지
[Special Report] [마이홈❷] 주택청약 A부터 Z까지 … 가입부터 입주까지
  • 이소영 기자
  • 승인 2020.11.02 15:57
  • 댓글 0
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주택청약종합저축 하나면 '공영' '민영' OK
19세 이상, 1인 1계좌...누구나 가능
[사진 = 픽사베이 제공] 특정기사와 직접관련없음.
[사진 = 픽사베이 제공] 특정기사와 직접관련없음.

 

사회초년생들이 부모나 지인, 선배들에게 흔히 듣는 얘기 중에 하나가 "청약부터 하나 들어"란 말이다. 많은 사람들이 '청약' '청약' 하다 보니 모두가 잘 알 것 같지만, 가입 절차나 주요 조건 등에 대해서 정확히 잘 모르는 것도 사실이다. 이에 주택청약종합저축에 가입 절차부터 조건 등을 자세히 소개한다.

 

# 주택청약종합저축 하나면 '공영' '민영' OK

[사진 = 픽사베이 제공] 특정기사와 직접관련없음.
[사진 = 픽사베이 제공] 특정기사와 직접관련없음.

 

2일 한국감정원이 운영하는 청약홈, 금융업계에 따르면 '청약'이란 주택청약종합저축의 준말로 정부와 민간이 공급하는 아파트 청약을 신청할 수 있는 저축상품이다. 지난 2009년 5월 6일에 출시된 상품으로 전용면적 85㎡ 이하의 공공주택, 모든 민영주택과 전용면적 85㎡를 초과하는 공공주택, 전용면적 85㎡ 이하의 민영주택 등 기존의 주택청약 관련 상품에서 구별하였던 기능을 한데 통합했다. 국민주택과 민영주택을 가리지 않고 모든 신규 분양주택에 사용할 수 있어 '만능청약통장'이라고도 불린다.

# 19세 이상, 1인 1계좌...누구나 가능

주택청약종합저축 가입은 주택 소유나 세대주 여부, 연령 등에 관계없이 누구든지 1인 1계좌로 주요 은행에서 가입할 수 있다. 단, 청약 자격은 만 19세 이상이어야 하고(19세 미만인 세대주는 허용), 국민주택의 경우에는 해당 주택의 건설 지역에 거주하는 무주택세대구성원으로서 1세대 당 1주택, 민영주택의 경우에는 만 20세 이상의 가입자로서 1인당 1주택이 적용된다. 또 1인 1통장 제도가 적용되어 기존의 청약통장에 가입한 경우에는 이를 해지하고 신규로 가입해야 하고, 2개 이상의 은행에 중복 가입도 허용되지 않는다. 신규로 가입한 경우에는 기존 청약통장의 가입 기간이나 납입 금액 등을 인정하지 않는다. 판매처는 NH농협은행, 우리은행, 신한은행, 하나은행, IBK기업은행, 대구은행, 부산은행, 경남은행, 국민은행이다.

국민주택1순위요건(자료=한국감정원청약홈)
국민주택1순위요건(자료=한국감정원청약홈)

 

매월 납입금액은 2만~50만원으로 5천원단위로 자유불입 할 수 있다. 다만, 월납입금 총액이 청약예금의 예치금 최대한도(1,500만원)까지 50만원을 초과하여 납입 가능하며, 공공주택 청약시 10만원초과 납입한 금액은 예치금으로만 인정한다. 가입일로부터 1개월 이내는 무이자, 1개월 초과~1년 미만은 연 1.0%, 1년 이상 2년 미만은 연 1.5%, 2년 이상은 연 1.8%의 금리를 적용한다. 예금자보호법에 의하여 보호되지는 않으나, 국민주택기금의 조성 재원으로 정부가 관리한다.

# 주택 청약 어떻게?

청약통장 납입을 마쳤다면 이제 주택청약을 할 수 있는 자격을 갖췄다고 보면 된다. 주택청약의 종류는 국민주택, 민영주택으로 크게 2가지다. 국민주택은 국가, 지방자치단체, LH(한국토지주택공사) 및 지방공사가 건설하는 주거전용면적 85m² 이하의 주택과 국가나 지방자치단체의 재정 또는 주택도시기금(구 국민주택기금)을 지원받아 건설ㆍ개량하는 주거전용면적 85m²이하의 주택이다. 단, 수도권 및 도시지역이 아닌 읍ㆍ면 지역은 주거전용면적 100m² 이하이다. 민영주택은 국민주택을 제외하고 민영 건설사에서 공급하는 주택이라고 보면 이해가 쉽다. 민영주택은 주택종류에 따라 청약자격, 입주자(당첨자) 선정 방식, 재당첨 제한 등이 다르게 적용된다.

민영주택1순위요건(자료=한국감정원청약홈)
민영주택1순위요건(자료=한국감정원청약홈)

 

투기과열지구와 청약조정대상지역의 경우 가입 후 2년이 지나면 1순위가 되며, 그 외의 수도권 지역은 1년, 비수도권 지역은 6~12개월 범위에서 시·도지사가 정하는 기간이 지나면 1순위가 된다. 20세 미만의 가입자인 경우는 1순위가 되더라도 청약할 수 없다. 기존의 청약저축·청약예금·청약부금에서 전환가입은 허용되지 않으며, 신규로 가입하더라도 기존 청약통장의 가입기간이나 금액을 인정하지 않는다. 국민주택기금 취급 은행인 우리은행·농협·기업은행·신한은행·하나은행·국민은행에서 취급한다.

민영주택 청약의 경우, 최초 청약신청 전까지 청약예금 지역별 예치금액에 따른 면적을 선택(85㎡ 이하, 102㎡ 이하, 135㎡ 이하, 모든면적 중 선택)하여 등록해야 하는데, 1,500만 원을 예치한 경우에 최초 청약할 때 주택규모에 제한 없이 하나의 주택형을 선택할 수 있다. 1,500만 원을 예치한 경우에 최초 청약할 때 주택규모에 제한 없이 하나의 주택형을 선택할 수 있으며, 주택규모를 선택 또는 변경하는 것은 즉시 가능하다.

# 예치금 必

기본적으로 주택청약을 위해 만드는 통장인 만큼, 주택에 청약하려면 예치금 이상이 통장에 있어야 한다. 서울특별시에 소재한 85m² 이하의 주택을 1순위로 청약하기 위해서는 300만원, 102m² 이하는 600만원, 135m² 이하는 1000만원, 모든 면적에는 1500만원이 필요하다. 광역시의 경우 각각 250만원, 400만원, 700만원, 1000만원이며 이외 지역의 경우 각각 200만원, 300만원, 400만원, 500만원이다. 청약 1순위를 위해서는 위의 예치금 기준 외에도 통장 가입기간 역시 필요하다. 통상적으로 수도권은 1년, 수도권 외 지역은 6개월 동안 가입기간을 유지해야 한다.

# 주택청약제도 변천史

[사진 = 픽사베이 제공] 특정기사와 직접관련없음.
[사진 = 픽사베이 제공] 특정기사와 직접관련없음.

 

기획재정부, 한국학중앙연구원 등에 따르면 주택청약제도는 지난 1977년 8월 '국민주택 우선공급에 관한 규칙(주택공급규칙)'을 신설하면서 출발했다. 처음에는 국민주택기금을 지원받아 건설되는 공공주택에 적용되었으나, 이듬해 민영주택에도 청약제도를 적용하면서 현재 청약제도의 모태가 되었다.

초기에는 청약 요건이 까다롭지 않았다. 정부는 당시 가족이 있는 무주택 세대주가 국민주택청약부금에 가입하고 일정기간 일정액을 납입하면 공공아파트 청약 1순위 자격을 주었다. 민영아파트도 1가구 1계좌 원칙에 따라 국민청약부금이나 청약예금에 가입해 일정기간 일정액을 넣으면 1순위로 분양받았다. 전매 금지 조항은 없었다. 민영아파트 청약예금 가입자 중 6회 이상 떨어진 가구는 우선당첨권을 주는 0순위 통장도 있었다. 1980년대 들어 당첨권 전매,0순위 통장 불법거래 등이 성행하면서 제도의 허점이 드러나기 시작하면서, 1983년에는 0순위 통장제도가 폐지되고 투기과열지구에는 채권입찰제가 실시됐다. 재당첨 금지 기간도 공공은 5년, 민영은 3년으로 강화했다.

200만호 주택건설이 본격적으로 추진된 1990년대에는 청약제도가 보다 정교하게 다듬어졌다. 전용 85㎡ 이하 민영아파트 공급량의 50%는 35세 이상 5년 이상 무주택 1순위자에게 우선 공급하였다. 아파트 당첨 경험이 있는 사람은 모두 1순위에서 제외되었다. 민영아파트의 당첨권 전매가 금지되고, 1가구 2주택 이상 소유자는 1순위에서 제외시켰다.

새로운 청약통장의 등장은 1989년 청약부금이 도입된 이후 20년 만이다. 청약통장제도를 바꾼 배경은 1인 1통장 가입만 허용돼 주택수요자의 청약기회가 제한되는 문제를 개선해 청약기회를 확대하기 위한 것이다.

# 주택종합청약저축 장점과 단점

[사진 = 픽사베이 제공] 특정기사와 직접관련없음.
[사진 = 픽사베이 제공] 특정기사와 직접관련없음.

 

주택종합청약저축의 최대 장점은 면적이나 공공/민영주택 모두에 쓸 수 있고, 가입 대상이 전국민으로 확대되었다는 점이다. 가입자 입장에서 충분히 매력적인 요소다. 반면 가입자 수가 너무 많아서 그만큼 경쟁률이 높아졌다는 점은 단점으로 꼽을 수 있다. 주택종합청약저축은 말 그대로 청약이 되었을 때만 효과를 발휘할 뿐 당첨되지 않았을 때는 일반 적금통장 그 이상, 그 이하도 아니다.

# 당첨 프리미엄과 전매제도 제한

청약 로또라는 말에서 생겨났듯 안전한 재테크 수단으로 활용됐던 것이 청약제도의 어두운 역사였다. 일단 청약에서 당첨이 되면 분양권을 팔아서 수천에서 수억원까지 웃돈을 챙길 수 있기 때문이다. 아파트 청약 분양권에 웃돈이 붙는 것을 일반적으로 프리미엄이라고 한다. 청약제도의 근본 취지가 내집마련의 기회를 준다는 것이라는 점에서 청약 분양권에 프리미엄이 붙어서 매매가 될 경우 당연히 투기현상과 아파트 가격 상승 현상이 일어날 수 밖에 없다.

[사진 = 픽사베이 제공] 특정기사와 직접관련없음.
[사진 = 픽사베이 제공] 특정기사와 직접관련없음.

 

분양권 전매란 주택을 분양받은 사람이 그 지위를 다른 사람에게 넘겨주어 입주자를 변경하는 것을 뜻한다. 청약예금이나 청약부금, 청약저축 등 주택청약통장 가입자에게 우선 공급한 분양아파트의 입주권을 '분양권' 또는 '당첨권'이라 하는데, 이것을 아파트에 입주하기 전에 실제 물건이 아닌 권리형태로 제3자에게 되파는 것이 바로 '전매(轉賣 : 산 물건을 되파는 것)'이다. 분양권 전매는 법적용어가 아니라 '입주자로 선정된 지위' 명의변경에 해당한다. 즉, 주택을 분양받은 사람이 그 지위를 다른 사람에게 넘겨주어 입주자를 변경하는 것을 뜻한다. 분양권 전매는 부동산 투기를 억제하기 위하여 해외이주 등 극히 제한된 경우를 제외하고는 금지해 왔다.

정부는 주택법 시행령 개정에 따라 지난달 22일부터 시행된 지방광역시 도시 지역 민간택지에 대한 분양권 전매제한 강화(6개월→소유권 이전 등기 시까지)했다.



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