[Special Report] [그린벨트] '규제완화 VS 규제강화'…투기장으로 전락한 개발제한구역 지정의 명암
[Special Report] [그린벨트] '규제완화 VS 규제강화'…투기장으로 전락한 개발제한구역 지정의 명암
  • 윤영주 기자
  • 승인 2021.03.15 08:30
  • 댓글 1
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LH 일부 직원 투기 의혹…기획부동산 시장도 들썩
계속되는 논란…다각적 논의 필요
[사진 = 픽사베이 제공] 특정기사와 직접관련없음.
[사진 = 픽사베이 제공] 특정기사와 직접관련없음.

 

수도권 인구과밀에 따른 신도시 개발 영향으로 개발제한구역(그린벨트) 투자에 나선 이들이 늘고 있다. 과거 투자가치가 없는 땅으로 분류되며 외면을 받았던 것과 달리 최근 황금알을 낳는 거위로 불리고 있는 탓이다. 문제는 순수한 투자가 아닌 사전 정보를 활용한 투기성 움직임이 늘었고, 개발가능성이 없는 토지를 개발가능성이 높은 것으로 현혹해 이뤄지는 매매가 많아졌다는 것이다. 최근 국내를 떠들썩하게 만들고 있는 LH 일부 직원의 투기 의혹이 대표적이다. 투기 의혹은 사회적 갈등으로 확대되는 양상이다. 규제완화(개발)와 규제강화(보존)를  두고 갈등을 빚고 있는 그린벨트의 명과 암을 들여다봤다.

 

# LH 일부 직원 투기 의혹…기획부동산 시장도 들썩

[사진 = 픽사베이 제공] 특정기사와 직접관련없음.
[사진 = 픽사베이 제공] 특정기사와 직접관련없음.

 

"투자라기보다 투기에 가깝다."

최근 LH 일부 직원들의 3기 신도시 땅 매입을 두고 뒷말이 무성하다. 의혹이 제기된 이후 경찰이 중심이 된 부동산 투기 정부합동조사단(합동조사단)이 구성됐고, 조사 범위도 직원에서 가족 및 친인척 까지 확대할 것으로 알려졌다. 개발을 앞두고 있다는 내부 정보를 활용한 투자는 불법이기 때문. LH 입장에선 억울한 측면이 없지 않다. 일부 직원의 일탈이 조직 전체에서 벌어진 듯 비춰지고 있어 내부 직원들 사기가 저하되고 있다. 내부 일각에선 투기가 아닌 투자로 봐야 하는 게 아니냐는 말도 나왔다. 그렇다고 LH가 투기 의혹에 대해 '일부 직원의 일탈, 투기가 아닌 투자'라고 반박을 하는 것은 어렵다. 부정적 여론 확대는 불 보듯 뻔하다.

그도 그럴 것이 LH 직원의 3시 신도시 관련 광명과 시흥 토지 매입은 투자가 아닌 투기일 가능성이 높다는 부동산 전문가의 의견이 지배적이다. 보상을 노리고 희귀 수목을 심는 등 신도시 개발 정보를 사전에 파악했을 가능성이 높다고 보고 있다.

무엇보다 이들이 매입한 광명·시흥의 경우 전체 토지 거래 2227건 중 664건(29.8%)이 그린벨트 내 맹지였다. 그린벨트는 개발이 제한된 곳을 말한다. 주택을 지을 수는 있지만 각종 규제가 많아 투자자들이 꺼리는 투자 대상이다. 맹지는 진입로가 없어 투자가치가 없는 땅을 말한다. 건물을 짓는 게 쉽지 않아 거래량이 많지 않은 게 일반적이다. 투기 의혹을 받고 있는 LH 직원들은 그린벨트와 맹지 두 가지 조건을 포함한 땅을 웃돈까지 주고 매입했다. 아파트 입주권을 노린 듯 매입 과정에서 지분 쪼개기도 활용했고, 매입한 땅에는 보상금을 많이 받기 위해 희귀수종을 빽빽이 심었다는 의혹도 제기됐다.

투기 의혹을 제기한 시민단체들은 "LH 직원들은 구입한 토지 약 5000㎡를 4개 구역으로 쪼갰고, LH의 대토 보상 기준인 1000㎡ 이상에 해당 한다"며 "지난해 7월 국토부는 주택 공급에 관한 규칙 일부 개정안을 입법예고한 내용을 반영, 보상을 가장 많이 받을 수 있는 효과적인 방법을 동원했다"고 주장했다.

LH 직원의 시흥, 광명 지역 토지 매입이 투기인지 투자인지는 조사를 통해 밝혀질 전망이다. 다만 이번 조사가 향후 그린벨트 지역이 투기성 매매 근절에 영향을 미칠지는 확실치 않다.

LH 직원들의 신도시 땅 투기 의혹이 불거지며 '대박' 투자처라는 인식이 확산되고 있는 틈을 노린 기획부동산 시장이 활기를 띄고 있다. 기획부동산은 값싸게 매입한 임야를 수백 명에게 지분형태로 비싸게 되파는 것을 말한다. 그린벨트나 특정 토지를 정부 및 대기업 투자 및 그린벨트 해제가 예정돼 있다며 투자자를 현혹, 토지 매입을 성사시키는 식이다. 기획 부동산 자체가 불법은 아니다. 그린벨트라고 해도 토지거래허가구역만 아니면 매매에 제약은 발생하지 않는다. 문제는 개발가능성이 없는 경우다. 그린벨트 해제도 장담할 수 없다. 허위·과장광고 가능성이 높아 사기 문제로 연결될 수도 있다는 게 부동산 관계자의 설명이다.

[사진 = 픽사베이 제공] 특정기사와 직접관련없음.
[사진 = 픽사베이 제공] 특정기사와 직접관련없음.

 

부동산업계 한 관계자는 "그린벨트가 많은 수도권을 중심으로 그린벨트 토지 분할이 증가하고 있다"며 "소문만 믿고 묻지마 투자에 나섰다가는 피해를 보기 십상"이라고 말했다. 이 같은 현상을 막고, 국내 지역의 균형발전을 위해선 그린벨트 내 개발 관련 규제 완화 등이 필요하다는 지적이다. 반면 일각에선 그린벨트의 규제를 오히려 더욱 강화해야 한다고 맞선다.

그린벨트 규제 완화와 규제 강화의 대립은 수도권 내 부동산 가격이 들썩이면 매번 언급되는 내용들이다. 특히 수도권 공공주택 택지개발 얘기가 나올 때면 주목을 받는다. 개발과 동시에 가격이 급등하는 만큼 막대한 수익을 올릴 수 있기 때문이다. 토지목으로 보면 개발이 쉬운 농지를 넘어 개발이 힘든 임야까지 가격 상승이 이뤄진다.

최근 서울 및 수도권을 비롯해 전국적으로 부동산 가격이 상승세를 보이고 있다. 집값 안정을 위한 주택공급 확충 방안으로 그린벨트 해제가 필요하다는 의견과 규제를 억제해야 한다는 의견이 팽팽하게 맞서고 있다.

부동산업계 한 관계자는 "수도권 내 개발 가능 택지 마련을 위해 그린벨트 해제가 방안으로 떠오르고 있지만 녹지훼손 및 부동산 시장 과열, 전세시장 불안 등 부작용을 우려도 만만치 않다"며 "규제완화와 규제강화 의견은 팽팽하게 맞설 수밖에 없는 만큼 그린벨트 해제는 정부가 풀어가야 할 주요 과제"라고 말했다.

# 계속되는 논란…다각적 논의 필요

[사진 = 픽사베이 제공] 특정기사와 직접관련없음.
[사진 = 픽사베이 제공] 특정기사와 직접관련없음.

 

그린벨트에 대한 관심이 급증한 것은 지난해 중순 무렵이다. 서울시의 집값 폭등으로 인해 그린벨트 해제가 주요 화두로 떠올랐다. 지난해 7월 20일 문재인 대통령이 그린벨트를 해제 하지 않겠다는 입장을 밝히며 교통정리를 했지만 부동산 급등세가 지속되는 만큼 그린벨트는 수도권 개발의 딜레마가 될 수 있다. KB금융지주 경영연구소는 지난해 10월 '논란의 중심에 있는 도심 속 허파, 그린벨트' 보고서를 통해 그린벨트를 해제를 통한 주택시장 안정화와 다음 세대를 위한 자연환경 보존에 대해 다각도의 논의가 필요하다는 분석을 내놓기도 했다.

보고서에 따르면 그린벨트는 1971년 도입, 서울에 처음 지정된 이후 수도권 및 전국으로 확대됐다.

산업화진행으로 서울 및 주요 도시들이 급속히 팽창하면서 주거·환경·교통 문제 등이 지속되자, 기성 시가지의 무분별한 확장을 방지하고 녹지 및 자연환경을 지키기 위한 일환에서다. 그러나 재산권 침해에 대한 민원이 지속되고, 김대중 대통령선거 시기에 그린벨트 조정 공약이 제시되면서 규제는 점차 완화됐다.

그린벨트 지역에서는 건축물의 건축·용도변경, 공작물 설치, 토지의 형질변경 및 분할 등 행위나 도시계획 사업을 할 수 없다.

이에 따라 사유지의 경우 재산권 침해라는 민원이 지속 제기됐다. 1998년 그린벨트 해제를 공약으로 걸었던 김대중 정부는 1999년에 개발제한구역 제도를 개선하기도 했다.

그린벨트 지정과 해제에 관한 논의 및 갈등은 50년간 지속적으로 반복되어 왔으며, 주택가격이 급등하며 시장이 불안한 시기에 해제 논의가 크게 부각됐다.

[사진 = 픽사베이 제공] 특정기사와 직접관련없음.
[사진 = 픽사베이 제공] 특정기사와 직접관련없음.

 

최근의 상황도 이를 반영한다. 최근 서울 및 수도권 주요지역의 주택가격이 급등하면서, 근본적인 공급부족이 원인이라는 지적이 제기되자 그린벨트 해제 논의가 시작됐다.

현재 전국의 그린벨트는 7개권역에 약 3480㎢ 정도로 초기 지정 면적의 65%정도가 남았다. 서울지역의 주택시장 불안이 지속되는 반면 신규로 개발 가능한 택지는 거의 없는 상황이라는 점이 주목을 받았다. 지난해 7월 20일 문대통령은 ‘미래세대를 위해 그린벨트는 보존해야한다’라고 밝히면서 해제 논의는 일단락됐으나 추가 신규 부지 확보가 어려울 경우 그린벨트 해제 가능성은 다시 부각될 수 있다는 게 KB금융지주 경영연구소의 분석이다.

그린벨트 해제는 새롭게 개발 가능한 택지를 마련해 주택공급을 할 수 있다는 측면이 있으나 녹지훼손 및 주변 부동산 과열, 전세시장 불안 등 부작용은 문제로 꼽힌다. 특히 수도권의 경우 지난 50여년간 도시의 무질서한 확대를 방지하고 녹지를 보존했다는 측면에서 긍정적 평가를 받고 있다.

그럼에도 불구, 국내의 경우 그린벨트를 단순 개발을 제한하는 것에 목적을 두고 있어 이용 가능한 토지 부족 현상이 발생할 경우 언제든 대안으로 제시될 수 있다. 해외의 그린벨트 정책과 접근법이 다르다는 게 한몫 거든다.

그린벨트 개념을 최초로 도입한 영국의 경우 시민 참여를 중점에 두고 그린벨트를 유지한다. 농지가 대부분인 특성을 살린 로컬푸드 지원 사업, 커뮤니티 단위의 녹지 보존 정책을 유지중이다. 독일은 해당 공간이 단순 개발 제한 구역이 아닌 국민의 여가 및 레저 활동을 즐기는 공간으로서 역할을 맡고 있다. 프랑스의 경우 파리 대도시권에 지정된 그린벨트는 삼림과 공원, 농지로 구성돼 있다. 단순히 녹지를 보전하는 데 그치지 않고 시민 여가를 위한 공공시설을 건립하면서 도시 근교농업의 감소를 예방하고 있고 캐나다 수도 오타와 외곽에 설정된 그린벨트는 자연 보존 지역, 연계 지역, 농업 공간, 공공시설 지역 등으로 구분하는 방식을 택하고 있다. 7개로 나뉜 그린벨트 지역마다 용도에 맞는 특화 전략을 바탕으로 하고 있다.

저마다 지역적 특성을 반영하며 제역할을 하고 있는 만큼 단순 개발지 부족의 대안으로 사용되기 보다는 도심 속 허파 역할을 톡톡히 해내고 있는 모습이다.

시민단체가 그린벨트 해제를 반대하는 것도 궤를 같이 한다.

[사진 = 픽사베이 제공] 특정기사와 직접관련없음.
[사진 = 픽사베이 제공] 특정기사와 직접관련없음.

 

환경운동연합은 "그린벨트는 도시의 무분별한 확산을 막고, 생태․환경적으로 지속가능한 국토를 미래세대에 넘겨주기 위한 중요한 미래자산"이라고 강조하고 있다. 정부가 무주택 서민의 주거 불안을 해소하고 집값을 낮출 의지가 있다면 환경을 파괴하고 투기를 조장하는 그린벨트를 해제하는 것이 아닌 다주택자들이 사재기한 주택이 주택시장에 나올 수 있도록 임대사업자 세제 특혜폐지, 재벌법인 토지 보유세 강화, 분양가상한제 의무화 등 강도 높은 투기근절책을 제시해야 한다는 것이다.

손은경 KB금융지주 경영연구소 연구위원은 "그린벨트 해제를 통해 대규모 주택공급을 추진시, 인근지역 부동산가격이 상승하거나

청약시장이 과열되는 등 부작용도 존재함에 따라 신중한 고민이 필요한 시점"이라며 "주택시장 안정화 뿐 아니라 다음 세대를 위한 자연환경 보존도 중요한 이슈, 그린벨트의 해제 및 보존에 대해 다각도의 논의가 필요하다"고 밝혔다.


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배경선 2021-03-23 10:41:54
50년동안 그린벨트로 묶여 있는 저의 땅은 아무 권리행사도 못하고 세금만 내고 있습니다
경기도 지축동에 주변 땅은 전부 아파트로 꽉 찼 개발 되었지만 유일하게 낮즈막한 임야인 저의 땅은주변의 허파다 자연경관을 지켜야 된다 하면서 왜 개인의 재산 권리만 재한 하는지 너무 억울 합니다
정히 허파로 길이 길이 사용하려면 정부에서 매입을 하여서 지켜 주세요 정작 사회에 허파 라고 그냥
희생하라고 하면 어디에서 대출도 못 받고 저희는 숨막혀 죽을 지경 입니다 이토록 억울한 행정으로 몇 십년을 희생 당하고 극심한 빈부의 차를 낳고 말았네요 제발 우리도 제대로 활용 할 수 있도록 풀어 주세요