[Special Report] [상반기 부동산 시장 전망] 공시가·세금 확대증가 VS 재건축 규제 완화 기대감 '혼란 가중'
[Special Report] [상반기 부동산 시장 전망] 공시가·세금 확대증가 VS 재건축 규제 완화 기대감 '혼란 가중'
  • 윤영주 기자
  • 승인 2021.04.12 07:40
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매수·전세 전반적 '안정세' 월세난 '심화'
대출 규제 일부 완화 등 기대감 등 돌발 변수 많아
[사진 = 픽사베이 제공] 특정기사와 직접관련없음
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혼란스럽다. 상반기 서울 및 수도권 등 부동산 시장 상황의 분위기가 딱 이렇다. 고강도 정부 규제 정책에 따른 집값 안정화가 이뤄질 것이란 전망과 재건축 규제 완화에 따른 상승 국면에 접어들 것이란 전망이 엇갈리고 있다. 집값의 움직임은 전월세의 가격 변동과 연결된다. 유주택자는 유주택자대로, 무주택자는 무주택자대로 향후 부동산 시장 향방에 관심이 쏠릴 수밖에 없는 상황이다.

# 매수·전세 전반적 '안정세' 월세난 '심화'

[사진 = 픽사베이 제공] 특정기사와 직접관련없음
[사진 = 픽사베이 제공] 특정기사와 직접관련없음

 

올해 초 서울 및 수도권 부동산 시장은 안정세에 접어든 듯 했다. 그동안 가파르게 진행됐던 집값 상승의 피로감과 정부의 2·4 공급대책, 최근 정부의 고강도 규제정책의 효과 등이 맞물리며 집값 상승률은 진정세를 보였다. 그러나 지난 7일 치러진 서울시 보궐선거에서 오세훈 국민의힘 후보가 당선 된 이후 상황이 변하기 시작했다. 오 시장이 후보시절 당선공약으로 내세웠던 재개발·재건축 규제 완화에 따른 수혜 후보지역을 중심으로 가격 상승세가 이어질 것으로 보인다. 규제 완화가 이뤄질 경우 현재 정부에서 추진 중인 공공 주도 공급정책 등에 상당한 영향을 줄 수 있다는 게 이유다. 정부는 물량공급을 통한 부동산 안정화를 목표로 공공재개발·재건축, 공공 직접시행 정비사업, 도심 공공주택복합개발 사업 등 공공 주도로 도심 공급 주택을 확대하는 정책을 추진 중이다.

민간 소유의 토지에서 이뤄지는 사업인 만큼 토지주 등 주민들의 참여 중요하다. 서울시가 민간 재개발·재건축 규제를 대폭 완화한다면 토지주들은 수익률이 높은 재개발·재건축을 선호할 가능성이 높다. 규제 완화 여부가  향후 서울 및 수도권 부동산 시장 변화의 변곡점이 될 것이란 게 전문가들의 분석이다.

[사진 = 픽사베이 제공] 특정기사와 직접관련없음
[사진 = 픽사베이 제공] 특정기사와 직접관련없음

 

12일 한국부동산원의 주간 아파트 가격동향에 따르면 4월 들어 서울 아파트 매수 진정세가 이뤄지고 있다. 지난 5일 조사 기준 서울 아파트 매매수급지수는 96.1을 기록, 100이하로 떨어졌다. 매매수급지수는 100 아래로 내려가면 공급이 더 많고 100 이상이면 수요가 더 많다는 것을 의미한다. 공급이 많아지면 가격은 낮아지는 게 일반적이다. 서울의 아파트 매매수급지수가 100 밑으로 내려간 것은 지난해 11월23일 이후 처음이다. 정부의 2·4 공급대책과 가격 급등 피로감, 최근 계속되는 부동산 관련 규제 강화 등의 영향을 받은 듯 보인다.

일례로 강남 4구(서초·강남·송파·강동구)’의 경우 매매수급지수가 88.8을 기록, 가장 낮은 것으로 조사됐다. 최근 공시가격 인상 등 보유세 부담이 커진데다 정부가 12·16대책을 통해 15억원을 초과하는 초고가 주택의 주택담보대출을 금지 등이 주효했다.

다만 중저가 아파트들이 밀집한 서울 동북권(100.4)과 서남권(104.3)의 매매수급지수는 여전히 매수하려는 수요가 공급보다 많았다.

대출 규제에서 자유로운 9억원 이하 매물대가 많은 지역으로 주택담보인정비율(LTV) 등 각종 규제로부터 비교적 자유로운 점이 반영된 듯 보인다.

수도권의 부동산 시장에서 매수자들의 관망세도 이어졌다. 수도권 아파트 매매수급 지수는 108.4로 2월 둘째 주 이후 8주 연속 떨어졌다.

[사진=김다겸 기자] 특정기사와 직접관련없음
[사진=김다겸 기자] 특정기사와 직접관련없음

 

부동산 업계 한 관계자는 "서울 아파트를 중심으로 한 부동산 가격이 안정세에 진입하고 있는 것으로 보인다"며 "다주택자 보유세 부과일(6월1일) 이전인 5월까지 아파트를 매도하려는 움직임이 확대 될 가능성이 높아 매도 우위 현상은 당분간 이어질 것"이라고 전망했다.

한국부동산원의 통계 수치만 놓고 보면 집값 안정화에 따른 전세가 진정세도 포착된다. 주간 아파트가격 동향(지난 5일 기준) 전세가격 상승률은 전국 평균 0.13%를 기록했고, 서울과 경기는 각각 0.03%, 0.12%로 전국 평균 보다 낮았다. 인천의 전세의 상승률은 0.44%로 높은 상승세를 보이고 있지만 최근 상승폭이 줄어들고 있는 모습이다.

서울 및 수도권의 전세시장이 안정세를 보이는 것과 달리 월세난은 가중되고 있다.

현재 상황대로라면 20대와 30대의 서울 및 수도권의 주택 매입은 쉽지가 않을 것이란 전망이다. 그렇다고 전월세를 활용하는 것도 쉽지는 않아 보인다.

부동산 업계 관계자는 "전세 대비 현금 흐름이 좋고, 공시가격 인상 등으로 세금 부담이 커진 이들이 부담을 줄이기 위해 전세를 월세로 전환하고 있는 게 전반적인 추세"라며 "이 같은 흐름은 당분간 계속 될 것으로 보인다"고 말했다. 그는 이어 "2030세대의 전월세를 위한 지역으로는 그동안 낮은 가격대를 유지했던 관악, 구로, 노원, 동작구 등이 가성비를 충족시킬 만한 곳이 많을 것으로 예상 된다"며 "신입 및 저연차 회사원들이 많은 특성상 주요 회사 몰려 있는 강남과 종로 일대의 접근성 등을 놓고 보면 관악, 구로를 비롯해 넓게는 최근 물량 공급과 교통 접근성이 뛰어난 편에 속하는 수원, 남양주 지역까지 눈을 돌리는 것도 방법 중 하나"라고 덧붙였다.

# 대출 규제 일부 완화 등 기대감 등 돌발 변수 많아

[사진 = 픽사베이 제공] 특정기사와 직접관련없음
[사진 = 픽사베이 제공] 특정기사와 직접관련없음

 

올해 초부터 안정세를 보이는 서울 및 수도권 아파트 시장은 최근 변화를 맞고 있다. 오세훈 서울시장 취임에 따른 규제완화 기대감이 높아졌기 때문이다. 오 시장은 후보 시절 공약으로 민간 재건축·재개발 규제 완화를 내세운 바 있다. 한강변 '35층 룰'(층고제한), 안전진단 통과 기준 완화 등이다. 특히 현 정부도 규제 중심의 부동산 정책 완화에 나설 가능성도 나온다. 실수요자를 대상으로 대출 규제를 일부 완화하는 등 방안이 추진 될 것으로 알려졌다. 4·7 재·보궐 선거를 통해 기존 부동산 정책에 대한 민심이 확인된 만큼 주택 공급 확대라는 큰틀에서 세부적인 정책의 수정·보완 필요성을 인식했을 것이란 게 부동산 전문가들의 분석이다.

이렇게 될 경우 서울 및 수도권의 부동산 시장 가격이 요동칠 수 있다. 부동산 업계 한 관계자는 "공급확대와 규제 강화에 따른 정부의 부동산 정책의 효과는 분명 있었지만 시민 일부의 불만들이 많은 것도 사실"이라며 "보궐 선거에서 민심의 향방이 어느 정도 확인된 만큼 일부 규제 완화 여부가 정치권의 이슈가 될 것으로 보인다"고 말했다. 그는 이어 "오세훈 서울시장 당선과 동시에 재건축 규제 완화 기대감이 높아짐에 따라 일부 지역 단위 위주로 부동산 가격이 들썩이고 있다"며 "정부의 규제완화가 움직임에 따른 영향력도 무시할 수 없어 정부의 고민은 깊어질 수밖에 없다"고 말했다.

그도 그럴 것이 오 시장의 당선과 함께 서울의 일부 재건축 단지 위주로 부동산 가격 상승이 이뤄지고 있다. 강남구 압구정동 현대 7차 전용 245㎡(공급 264㎡·80평)는 지난 5일 압구정 일대 재건축 단지 역대 최고가인 80억원에 거래됐다. 지난해 10월 같은 평형 거래가 보다 13억원이나 상승했다. 규제완화가 가시화될 경우 집값이 반등할 수 있다는 얘기다.

부동산 업계 관계자는 "재건축과 재개발 규제 완화의 필요성을 무시해서는 안 되지만 수혜단지 증가에 따른 부동산 상승 가능성이 높은 게 사실"이라며 "향후 서울 및 수도권 부동산 시장의 향방은 재건축 지역의 상승 여파가 다른 단지에 얼마나 큰 영향을 줄 수 있는지에 영향을 받을 것으로 보인다"고 말했다.

 


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